胡诚 刘义红 吕友明 韩红/《楚天金报》/20091118
10月23日，武汉市人大常委会就《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》组织立法听证会，20位来自各行各业的市民就“前期物业费的收取”等四大焦点问题进行了热议。在充分听取民意之后，武汉市人大法制委员会对条例（草案）作了进一步修改。昨日，武汉市第十二届人大常委会第二十次会议对二次修改的条例（草案）进行了分组审议。经过审议后的条例（草案），将在下次人大常委会上再次进行审议并表决。
【焦点一】
前期物业费不再全额收取
条例（草案修改一稿）第十三条规定：在前期物业管理期间，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担；但房屋买卖合同另有约定的除外。
【意见】有听证会代表认为，房屋交付后未使用的，因业主没有使用房屋，就不会发生装修和使用等行为，也不会产生生活垃圾等等，其物业服务费用与交付后使用的应有所区别。前期物业费不应全额收取，只能部分收取。
【回应】昨日提交审议的条例（草案修改二稿），在原规定基础上增加了一条：“房屋交付后未使用的，由业主承担相应的物业服务费用”。
【焦点二】
业主大会不派筹备组组长
条例（草案修改一稿）第二十一、二十二条规定：（业主大会）筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会派员组成……筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任……
【意见】在听证会上，代表出现了两种截然不同的态度。一方认为，政府介入小区业主大会筹备工作不合适。理由是：政府的角色应当是法律秩序的维护者，调停业主、物业服务企业、开发建设单位等主体的各种利益冲突。因此，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会不应参加业主大会筹备组。但另一方认为，街道和社区居委会参加业主大会筹备组可以推动小区业主大会尽快建立，破解当前业主大会成立难的问题。
【回应】昨日提交审议的条例（草案修改二稿）第二十一条，将原规定“筹备组由开发建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会派员组成……筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任……”改为“筹备组由业主和街道办事处、乡（镇）人民政府、开发建设单位派员组成，其中业主所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二”。同时，删除了原“筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任”的规定。
【焦点三】
小区车位出租须公示并接受查询
条例（草案修改一稿）第六十二条：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主停车需要。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
【意见】市民代表认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律问题的解释》，优先满足小区业主相对于本物业管理区域外的单位或个人的优先权，这个优先权应该是绝对的、有法律保障的。建议限制开发商高价出租，用政府指导价来控制。还有市民代表建议，为避免开发商通过连续合同达到规避六个月的限制，应该设置公告和备案程序。
【回应】昨日提交审议的条例（草案修改二稿），在原规定“物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主停车需要。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月”之上，又补充了“公示”环节：“出租车位、车库应当向全体业主公示，租赁合同应当报送物业服务企业备案，业主及业主委员会有权查询。”
【焦点四】
住房专项维修金管理另行规定
条例（草案修改一稿）第七十一条：……住宅专项维修资金交存、使用、管理的具体办法，由市房产行政主管部门按照有关规定另行制定。
第七十二条：“物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意……”
【意见】市民代表认为，条例中对专项维修资金的立法，首先要明文规定：专项维修资金属全体业主所有。现实情况是，业委会成立前后，业主的专项维修资金均由政府有关部门代为监管，其中存在
很大的利益空间，严重损害了业主利益，应在法规中加以约束和判明。
市民代表还建议取消条例（草案修改稿）第七十二条，理由是：两个“三分之二”的规定过于机械，缺乏可操作性。截至今年5月底，全市住宅专项维修资金累计达33亿元，实际使用不到2000万元，说明实际使用程序难的瓶颈非常严重。
【回应】昨日提交审议的条例（草案修改二稿）将原规定“住宅专项维修资金交存、使用、管理的具体办法，由市房产行政主管部门按照有关规定另行制定”，修改为“市人民政府应当按照国家相关规定制定住宅专项维修资金交存、使用、管理的具体办法”。
同时，删除了条例（草案修改一稿）“物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造需要使用住宅专项维修资金的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”的规定。
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2009/11/18 9:01:00