唐小涛/《成都商报》/20091104
《成都市业主大会活动规则》将于明年元旦起实施 成都业委会委员履职信用将记分公布
小区业委会如何设立？业委会的工作经费从哪里来？业委会应该履行哪些权利义务？谁来监管业委会？这些曾给无数成都小区居民造成困扰的问题如今有了明确细致的规范。
记者昨日获悉，成都市政府已于近日出台《成都市业主大会活动规则》，并将从明年1月1日起实施。今后，成都市将实行业委会委员履职信用记分制度，业委会委员信用信息要统一纳入全市物管信用体系并公布。
业委会差额选举比例不低于1/5
《成都市业主大会活动规则》对组建业主大会做出详细规定。业主大会的筹备组总人数一般为5至15人，筹备组中的业主代表要由业主按物业类型、楼层、单元、幢等为单位推荐产生。筹备组应当自成立之日起3日内在建筑区划内书面公告其成员名单和工作职责及推选结果，公告期不少于7日。此外，首次业主大会会议召开前，筹备组还必须制定选举工作实施方案。
业委会的选举以记名投票、公开计票的方法直接选举产生，实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。规则还规定，业委会可以委托专业代理机构或专业人员协助履职，费用在业委会工作经费中列支。
业委会候选人本人及其亲属不能在为本建筑区划提供物业服务的物业服务企业、机构中任职。候选人当选必须同时满足两个条件：要有一半以上的业主投赞成票，同时这些业主拥有的房产也要超过建筑物总面积的一半。
业委会委员有信用记录
业委会换届改选，一个小区内要成立一个换届筹备组。筹备组成员将由上一届业委会委员及按照物业类型、楼层、单元或幢确定的业主代表组成。筹备组成员被提名为业委会候选人的，则其在筹备组的工作自行终止。
成都市将实行业委会委员履职信用记分制度，具体办法将另行制定。在换届时，原来的业委会委员有信用警示记录、怠于或者阻挠换届选举的，可以不再列为新一届业委会委员候选人。
业主大会决定共有收益
活动规则明确提出，业主大会每年至少召开一次，大会可以采用集体讨论、书面征求意见、网络投票等形式举行，并引入公正机制。此外，业主大会还可以建立鼓励业主参与大会会议投票的激励机制，具体由业主大会议事规则约定。
应提交业主大会决定的事项包括：制定或修改管理规约、业主大会议事规则和业委会工作规则；决定选聘、解聘物业服务企业的方案；决定物业服务事项及其质量、费用标准等等。业主关心的小区共有部分经营、收益分配，共有部分和设施使用，车位设置、管理及收费等也都纳入业主大会决定范畴。
选聘物管须先表决
根据规则，一个建筑区划内，只允许选聘一家物业服务企业提供服务。业主大会若决定选聘物管企业，应当在启动选聘程序前由业主大会会议就选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决，经双过半数的业主同意。
业委会与物业服务企业签订合同后，应在合同订立之日起30日内，将合同公示，并抄送物价、房管部门。在印章管理上，业主大会、业委会应建立健全印章管理制度。需要使用印章的，要由业主大会作出决定。
业委会有了经费
长期以来困扰业委会开展工作的经费问题此次在规则中也有了依据。账户设立条款规定，业主大会设立后，业委会应到商业银行开设工作经费账户，并自开设之日起5个工作日内在小区内书面公告，经费由业主大会决定。业委会每年第一季度末要向业主大会报告上年度工作经费使用情况和当年度经费计划，并经业主大会通过后公告。业主大会可建立财务监督小组对其进行监督。
规则还建立了重大事项公开制度，要求业委会每年至少一次向业主公布维修资金使用、共有部分经营收益、车位车库处分等情况。
专家解读
新规有强制功能
指导业主民主自治作用大
新的《成都市业主大会活动规则》体现了怎样的积极意义？成都市物管协会常务副会长闻涛表示，规则体现了对业主活动的程序性指导。对现阶段指导业主民主自治起到很大作用。
闻涛介绍，新的《业主大会活动规则》将过去的《业主大会活动规则》和《业主议事规则和工作规则》合二为一，规定得很细，对具体的程序要求很高。而在过去，这类规则只具有指导功能，没有强制功能。新规则使得业主大会及业委会活动程序更合法、透明、规范、合情。
《成都市业主大会活动规则》是总结多年经验，针对各类业主活动突出问题而提炼制定的新法规，最大限度地对可能出现的问题进行规范。闻涛举例说，比如业委会换届工作移交、出现纠纷，新规都有约束。困扰业委会开展工作的经费问题有了保障，公共收益也照顾到所有业主的利益。“有的小区公共收益高达上百万元，必须要有规范”。此外，作为第三方的物管公司，新规则保证其对应的实现合同当事人(业主大会及业委会)是规范主体。
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2009/11/4 10:16:00