刘春燕 刘义红 韩红/《长江商报》/20090925
武汉市人大下月召开立法听证会，委托本报征集民意
你所在的小区有物业纠纷吗？车库、车位产权清楚吗？业主和物业之间关系和谐吗？下月23日，武汉市人大常委会将就《武汉市物业管理条例（草案修改稿）》（下称《条例》草案）涉及的有关问题举行立法听证会，你可报名参加，也可向本报反映你的建议。
听证涉及七大焦点
今年3月份，武汉市法制办首次就《条例》草案征集市民意见；6月底，市政府常务会原则通过；7月22日，市人大常委会对《条例》草案进行了一审，共提出79条意见和建议，成为大会焦点、热点，备受社会关注；8月份，市人大常委会主任会议认为，该条例关系千家万户利益，决定召开听证会。
据悉，这是自2000年就《武汉市外商投资企业管理条例》举行听证以来，第二次以市人大常委会名义召开的听证会。
本次听证会主要涉及七大方面焦点问题，包括关于车位、车库的规定；关于供水专业经营单位向最终用户收取费用的规定；关于住宅专项维修资金使用和管理的规定；关于物业纠纷处理途径的规定；关于前期物业管理期间物业服务费用承担的规定；关于业主大会筹备组的组成及履行职责的规定；关于对旧住宅区进行改造整治及改造整治后物业管理的规定。
本报受托征集民意
听证会将于10月23日上午在江岸区机关会议中心召开。有意参加的市民，请于10月9日、10日前往市人大常委会办公楼（汉口沿江大道222号）报名，报名者须提供个人身份证原件、个人简历、联系方式并附发言提纲。同时欢迎社会各界就《条例》草案提出修改意见，草案原文可登录市人大门户网站查阅。
受市人大常委会委托，即日起本报开始民意征集。如果您对所在小区和物业公司之间有解不开的结，或者您对理顺二者关系有什么高见，请联系本报，我们将认真收集民意，并在必要时进行深入采访，剖析目前存在的问题，最终形成立法建议，提供给市人大常委会作为立法参考。
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房管部门详解七大物业矛盾
一部物业管理条例，历经法制办征集民意、政府审议、人大审议，如今还要召开听证会听取各界意见——在日常生活中，物业管理究竟存在多少矛盾，以至于出台这部法规如此慎之又慎？
昨日，武汉市住房保障和房屋管理局物业管理处陈科长透露，根据投诉反映情况，目前武汉市排在前三位的物业问题分别是车位车库、供水收费及住宅专项维修资金。此外，还有入住前物业收费、成立业主大会、物业纠纷处理途径、老旧住宅进驻物业等问题。他向记者详解了这七大问题。
水费：水表不入户难收齐
目前全市水费收取主要有两种方式：一是实现“一户一表”的，由水务集团按户直接抄表、向业主收费，并承担供水设施的维修养护；二是未实现“一户一表”的，水务集团只负责抄取小区总表或是单元表，而业主的分户表由物业服务企业抄取并收取水费。“正是这种方式，直接导致总表与分户表之间漏损形成的表差由业主分摊或物业公司承担，同时供水设施的日常维护及运行电费也由业主或物业公司承担，加重了双方负担，水费很难收缴到位，经常欠费而停水，引发纠纷。”陈科长说。
《条例》草案规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等相关专业经营单位应当服务到最终用户，并向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
车位、车库：供求不平衡
“目前武汉市物业管理区域内的车位、车库主要分为三类：业主购买的私有车位、车库，开发建设单位未出售的车位、车库、公共车位、车库。”陈科长说，长期以来，一方面开发建设项目规划车位、车库配置较少，对车位、车库出售定价往往过高，大多业主不愿购买；另一方面，公共车位、车库普遍过少，业主的正常停车得不到保障，双方纠纷不断。
《条例》草案规定：物业管理区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当优先满足业主的停车需要。在满足业主需要后，开发建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。
住宅维修金：33亿只花出去2000万
从2002年武汉市规范收取商品住宅专项维修资金，至今总额已累计达33亿元，然而实际使用不到2000万元，一些人质疑该资金使用是否存在“暗箱操作”？
陈科长解释，使用率低主要原因是尚未到房屋维修的高峰期。还有，按规定，业主要使用住宅专项维修资金，必须经过整个楼栋2/3以上业主同意才能申请。“关于这个2/3矛盾比较突出，比方说楼顶漏水，顶层业主意见很大，但其他楼层无所谓，就很难凑齐2/3这个比例，无法动用资金进行维修。”
《条例》草案规定：住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。需要使用维修资金，应经资金列支范围内专有部分占物业建筑总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，但不得与业主大会的决定相抵触。
入住前物业费：交房之日起算
物业费到底应从何时起算？目前根据合同，通常是以房屋交付使用时间起算，然而由于一些小区配套不完善、质量不过关等问题，业主收了房、认为不该交物业费的大有人在，纠纷较多。
《条例》草案规定：在前期物业管理期间，房屋交付使用前（含当月）所发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；房屋交付使用后所发生的物业服务费用，由业主承担；但房屋买卖合同另有约定的除外。
业主委员会：由街道协助成立
按照规定，达到一定标准，业主大会、业主委员会必须成立。然而根据调查，近半小区没有业主委员会。“大致有三个原因：一是业主比较分散，彼此联系不多，很少有人愿意出面组织；二是开发商、物业公司不支持；三是街道、社区没有发挥应有的作用。”陈科长分析。
《条例》草案规定：街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会指导、协助本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。
物业纠纷：动员街道社区调解
陈科长说，发生物业服务纠纷时，处理主要有四种方式：一是当事人协商解决；二是房产主管部门接到反映和投诉后，进行协调处理；三是依法申请仲裁；四是向人民法院提起诉讼。“但目前主要是第二种方式，造成职能部门工作量大，而且不易协调处理。”
《条例》草案规定：业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业、开发建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；不能协商解决的，可以要求区、街道或者社区人民调解组织调解；协商、调解不成的，依法申请仲裁或者提起民事诉讼。
物业全覆盖：收费难拖慢进程
年初武汉市政府常务会决定，年内实现全市695个老旧小区物业全覆盖。目前在推进过程中，一些实际困难不容忽视。“一方面是老旧小区业主基本属于中低收入阶层，物业服务意识淡薄，一个月几元钱的卫生费都收不起来，更不用说0.5元/平方米的物业费了；另一方面，由于收费标准低，物业公司积极性也不高。”陈科长说，再就是很多老旧小区二次供水、供电无“一户一表”、房屋维修资金不足、下水管网老化等历史遗留问题较多，阻碍了物业服务工作的开展。
《条例》草案规定：市、区人民政府应当采取措施对旧住宅区进行改造整治。旧住宅区完成改造整治后，街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会应当在区房产行政主管部门的指导下，组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业，也可由业主自行管理物业。
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2009/9/25 8:53:00