（兰政办发[2006]133号）
各县、区人民政府，市政府各部门，市属各单位：
市物价局、市房地产管理局上报的《整顿和规范全市物业管理服务收费行为的实施意见》已经市政府同意，现予印发，请遵照执行。
二○○六年八月七日
整顿和规范全市物业管理服务收费行为的实施意见
随着我市房地产业的迅速发展，物业服务逐步走进千家万户，业主对物业需求呈现多样性，有关物业管理方面的矛盾和纠纷逐步增加，目前已成为业主和社会关注热点问题。整顿和规范物业管理服务收费行为，对于促进物业行业发展和减轻业主负担有着十分重要的意义。根据市委办发（2006）46号文件，整顿物业管理服务收费行为已列入市委、市政府2006年规划的275项“打硬仗”项目之一。为了认真做好这项工作，特制定整顿和规范全市物业管理服务收费行为的实施意见。
一、我市物业管理企业（单位）现状及存在的问题
目前，我市有各类物业管理服务单位298家。其中房地产开发企业派生和衍生的约270家，占90%；市房产经营公司所属房管所有20余家，占总数8%；其它的占总数1%。总体上看，大部分物业单位依法经营，服务到位，业主基本上是满意的。但是发展不平衡。由于物业单位性质不同，服务理念尚不一致，尤其是员工素质差异，造成部分物业管理服务单位不依法经营，诚信服务观念淡薄，少数单位甚至违规经营，不按规定标准收费，更有甚者，个别单位在未办理任何审批手续的情况下，私自收取物业服务费用。对此，业主有比较强烈的意见，必须及时予以整顿和规范，以维护业主的合法权益，并促使物业单位规范经营。通过整顿和规范，促进全市物业行业健康发展。
二、整顿和规范工作指导思想
以“三个代表”重要思想为指导，坚持以人为本，民生为重，大力整顿和规范物业服务收费行为，敢于碰真动硬，重点解决经营不规范、收费不合理、服务不到位的问题，促使物业单位健康发展，维护业主的合法权益，促进全市物业服务收费进一步规范和合理。
三、整顿规范的法律、法规和政策依据
整顿和规范物业管理服务收费工作依据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》，《甘肃省价格管理条例》，国家发改委、国家建设部《物业服务收费管理办法》，《甘肃省物业管理暂行办法》等法律、法规和政策进行。
四、整顿和规范的范围
凡在我市三县五区从事物业管理服务并收取物业服务费用的各类物业单位，均属于此次整顿和规范的范围。
五、整顿和规范的内容
1、凡在我市从事物业管理服务的各类物业单位，应持有市房地产管理局批准并颁发的《物业管理企业资质证书》到市物价局办理《甘肃省经营服务性收费许可证》。对未取得《物业管理企业资质证书》和《甘肃省经营服务性收费许可证》的，一律不得经营和收费。
2、各类物业单位都要严格执行物价部门规定的收费标准，同时严格执行与业主约定或协议确定的其它收费项目和标准。
3、各类物业单位收费，必须实行收费公示制度，亮证收费，不得提高或变相提高收费标准。收费公示牌必须质地优良、牢固醒目、规范美观。公示牌由市物价局统一格式并监制。
4、各类物业单位收取物业管理服务费用，必须使用兰州市地税局专用发票，代收其他费用，应给业主或使用人出具票据，否则，业主或使用人可拒交服务费用。
5、进一步加强对物业单位的管理和规范工作，市房地产管理局要严格资质管理。各级价格主管部门要会同房地产管理部门加强对物业单位收费项目、收费标准和服务内容、服务标准的监督。市价格主管部门要对实行政府指导价的住宅小区服务等级标准定期进行核查，凡收费标准及收费项目与服务质量不符的，一律予以调整和完善。
六、整顿和规范的时间步骤
我市物业管理服务收费行为整顿和规范工作从7月上旬开始至11月上旬结束，其具体步骤为：
1、7月上旬为宣传和动员阶段。通过制定下发文件，召开动员会和座谈会进一步加大宣传力度,充分利用各类新闻媒体广泛宣传，使全市物业单位的管理者、经营者和业主完全知情，并积极参与整顿和规范行动。
2、7月下旬至10月上旬为整顿和规范阶段。重点是要求未办理《物业管理企业资质证书》和《甘肃省经营服务性收费许可证》的物业管理服务单位在本阶段内办备两证。
办理《物业管理企业资质证书》需提供以下资料：
（1）营业执照副本复印件；
（2）验资报告，注册资金不少于50万元；
（3）公司章程；
（4）委托合同，托管面积不少于30000平方米；
（5）办公场所证明；
（6）物业管理企业制度及服务标准；
（7）物业管理单位与聘用人员签定的劳动合同。
办理《甘肃省经营服务性收费许可证》需提供以下材料：
（1）营业执照副本复印件；
（2）单位介绍信；
（3）《物业管理企业资质证书》；
（4）申请物业服务收费报告一式两份。
已办理了《物业管理企业资质证书》和《甘肃省经营服务性收费许可证》的各类物业管理单位，要在整顿和规范期间到市房地产管理局、市物价局进行复审。
在此阶段，在8月下旬利用10天左右时间，对全市物业管理服务单位300多名收费员进行专题培训。通过培训使他们掌握国家的有关法律、法规政策和专业知识，为进一步搞好物业服务收费打好基础。
3、10月下旬至11月上旬为验收和总结阶段。市整顿和规范物业管理服务收费行为领导小组办公室进行全面检查验收。抽查面至少达到20%。
通过检查验收，初步拟定通报表扬10家规范的物业管理服务单位，纠正一批存在问题的物业管理服务单位，处罚一批违规经营的物业单位。
七、整顿规范的方法和措施
要充分发挥舆论宣传监督和宣传引导的作用，通过各类媒体，加大对整顿和规范物业管理服务收费行为的意义和收费标准的宣传力度。对查处的典型案例要及时曝光，形成强大的舆论声势。要广泛发动群众参与，认真受理群众举报、投诉和意见、建议。要增强群众和经营者的法制意识和维权意识，努力营造一种全社会都来支持和参与整顿规范物业管理服务收费行为的良好氛围。
市整顿和规范物业管理服务收费行为领导小组办公室和市物价局、市房地产管理局等职能部门要增强大局观念和服务意识，各负其责，紧密配合，协调工作，形成齐抓共管的管理体系。市房地产管理局负责对《物业管理企业资质证书》审验发放工作。市物价局负责对物业管理企业审核和发放《甘肃省经营服务性收费许可证》工作，并负责此次工作的信访和接待投诉工作。投诉电话为：8864863。兰州市职工物价监督总站负责对各类物业管理单位无证经营、乱收费及收费不规范行为进行查处。
八、整顿和规范解决的重点问题
通过检查验收，纠正部分物业管理单位服务和收费不规范的问题；对存在问题较多的物业管理服务单位下发整改通知书，限期整改；对群众举报和群众意见较大的物业管理服务单位经查实后进行媒体曝光；对无证经营、不执行收费标准或乱收费、不实行收费公示、使用自制收费票据等行为，市物价检查机构将根据有关法规、法律和政策，依法进行查处；对只收费，服务不到位的物业管理企业单位，要指导帮助健全制度，落实到人，限期达到服务标准。
九、整顿和规范的组织机构
为了加强对整顿和规范物业管理服务收费行为工作的统一领导，成立兰州市整顿和规范物业管理服务收费行为领导小组，组成人员名单如下：
组 长：颜承鲁 市人民政府副秘书长
副组长：徐希望 市物价局局长
石铭军 市物价局副局长
张天明 市建管委副主任
冯月旺 市房地产管理局副局长
鲁福有 市财政局副局长
成 员：辛兴国 市物价局办公室主任
卢光杰 市物价局房地产价格管理处处长
郝培林 市物价局价格举报中心主任
张仲昌 市房地产管理局物业处处长
王来生 市职工物价监督总站站长
领导小组下设办公室，主任由石铭军同志兼任，副主任由卢光杰、张仲昌担任，办公室设在市物价局房地产价格管理处。办公室负责组织有关部门和人员对物业管理服务单位服务收费行为进行全面整顿和规范工作。
十、整顿和规范要达到的目标和效果
通过整顿和规范物业管理服务收费行为，使违规经营行为得到有效整治，违法案件得到严肃查处，物业管理服务从业人员素质得到明显提高，服务质量得到明显改善，物业市场秩序得到明显好转。
通过整顿和规范，摸清兰州市区的每个物业小区名称、地址、法人代表、联系方式、联系人等基本信息，同时将每个物业管理服务单位规模、经营情况等内容造表登记。通过整顿和规范，总结分析目前物业管理服务单位存在的各类问题及解决途径。通过整顿和规范，总结经验，调查研究，力争在年内拟定并报请市政府出台《兰州市物业服务收费管理办法》，为今后加强对物业管理服务单位的长效管理提供政策依据。
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2008/6/6 17:01:00