南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）

南阳市房产管理局关于印发《南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）》的通知

宛房[2009]81号

各县（市）房地产行政主管部门、物业服务企业：

为加强物业服务行业信用建设，建立诚实守信的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，现将《南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

附件：《南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）》

二〇〇九年五月十六日

南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）

第一章  总则

第一条  为推进物业服务行业信用体系建设，规范物业服务企业经营行为，提升物业服务企业综合素质，构建诚实守信的市场环境，促进物业服务行业健康有序发展，根据建设部《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》精神及相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本细则。
第二条  本细则所称信用档案，是指反映和评价物业服务企业及其主要经营管理人员基本情况、诚信度、服务行为的档案资料。
第三条  本市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业（包括外地在本市备案的物业服务企业）有关信用信息的采集、认定、记录、公布和信用等级评定，适用本细则。
第四条  物业服务企业信用信息的采集、公布、使用、管理，应当遵循公开、公平、公正的原则；应当依法保守国家秘密和商业秘密，保护个人隐私。
第五条  南阳市房产管理局负责本细则的组织实施工作。
县（市）房产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业信用档案的日常管理工作。

第二章 信用档案内容

第六条  物业服务企业信用档案包括以下内容：
（一）基本信息。物业服务企业在市房产管理局登记的企业基本情况、项目基本情况、专业人员情况、技术人员情况及资质等级评定、资质考核等情况。
（二）良好行为信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目经理在从事物业服务活动中受到县级以上政府及政府行政主管部门奖励、表彰、认定等情况。
（三）不良行为信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目经理在从事物业服务活动中违反相关法律、法规、规章或者行业规范制度，被行政处罚、行业通报或者市、县（市）房产管理部门认定应该记录的不良行为等情况。
第七条  物业服务企业有下列情形的，应当纳入良好行为信息记录：
（一）物业服务企业获得县级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；
（二）物业服务项目在物业服务企业服务期间获得县级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；
（三）物业服务企业通过国际质量管理体系认证的；
（四）物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理工作突出，获得县级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；
（五）经市、县（市）房产管理部门认定应当记录的其他良好行为。
第八条  物业服务企业有下列情形的，应当纳入不良行为信息记录：
（一）在资质管理中出现的不良行为；
（二）在管理服务中出现的不良行为；
（三）在物业服务收费中出现的不良行为；
（四）在物业项目招投标中出现的不良行为；
（五）法定代表人、总经理及项目经理在物业服务活动中出现的不良行为；
（六）被政府行政主管部门予以通报批评；
（七）被政府行政主管部门予以行政处罚；
（八）市、县（市）房产管理部门认定的其他违法违规或者扰乱物业管理市场秩序的不良行为。

第三章 信用档案采集和认定

第九条  信用档案资料主要采取物业服务企业自行申报，市、县（市）房产管理部门日常采集和社会提供的方式。
第十条  基本信息采取物业服务企业自行申报方式，每季度追加和更新一次。各物业服务企业应当在每季度第一个月的前10日内向市、县（市）房产管理部门报送上季度的基本信息，并对信息的真实性、合法性和有效性负责。
第十一条　物业服务企业自行申报的信用档案资料变更或者失效的，应当及时向市、县（市）房产管理部门申报，予以变更或者删除。　
第十二条  信用档案资料的认定，以具有法律和行政效力的文书为依据，主要包括：
（一）有关部门表彰决定文书；
（二）已生效的行政处罚决定书；
（三）市、县（市）房产管理部门下发的责令整改通知书、通报；
（四）经市、县（市）房产管理部门认定或者查证属实的材料；
（五）具有法律约束力的其他文书。

第四章 信用等级评定

第十三条  物业服务企业信用等级由高到低划分为甲、乙、丙、丁四个等级，分别采用绿、蓝、黄、红标示。
第十四条  信用等级评定基本分为100分，实行加减分制。评定分值在100分（含100分）以上的为甲级，评定分值在100～80分（含80分）之间的为乙级，评定分值在80～60（含60分）分之间的为丙级，评定分值在60分以下的为丁级。
具体评分办法在《物业管理企业信用等级评定评分办法》中规定。
第十五条  物业服务企业信用等级评定实行动态管理，采取即时评价和年终信用等级评定的方式。
（一）即时评价。市、县（市）房产管理部门将认证后的物业管理企业良好行为信息和不良行为信息即时记录入物业服务企业信用档案，并通过南阳市房地产信息网站向社会公布。
（二）年终信用等级评定。每年年终根据物业服务企业各种信用档案资料情况评定物业服务企业信用等级，并于下一年度1月20日前在南阳市房地产信息网站向社会公示暂定结果，公示期为7个工作日。物业服务企业或者个人对暂定结果有异议的，县（市）辖区内的物业服务企业可在公示期内通过县（市）房管部门提出复核申请，由县（市）房管部门共同复核；市中心城区的物业服务企业可以直接向市房产管理局提出复核申请，复核后最终确定企业信用等级，记入信用档案，于每年的2月20日前向社会公布信用等级评定正式结果。
第十六条  物业服务企业信用等级作为物业服务企业投标、资质管理、评优和日常监督管理的重要参考依据。
第十七条  建立相应守信激励和失信惩戒机制，根据物业服务企业信用等级按照下列规定进行综合分类管理：
（一）甲级物业服务企业可减少日常检查工作的频率；法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查时，可以适用书面审查；对申请资质等级评定的，优先审定；在申请办理年度考核时，只作程序性、备案性检查；对行业各类奖励或者评比，予以优先考虑。
（二）乙级物业服务企业正常开展经营活动，不重点监管。
（三）丙级物业服务企业进行重点监管；资质考核时重点审查；取消资质晋级资格；取消行业各类奖励评比资格；限制承接新的物业管理项目。
（四）丁级物业服务企业增加检查或者抽查频率；法律、法规、规章未规定明确检查形式的，进行实地审查或者实质性审查，明确规定检查形式的，进行重点审查；资质考核时依法将其定为限期整改，暂缓办理资质考核手续或者向上级行政主管部门提出相应处理建议；取消行业各类奖励评选资格；不允许承接新的物业服务项目。
第十八条  物业服务企业在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的，一经发现，应当加分的倒扣分，应当减分的加倍减分。

第五章 信用档案公布

第十九条  物业服务企业信用档案公布包括信用档案的公示和信用档案的查询。
市房产管理局将物业服务企业的基本信息、良好行为信息和不良行为信息记入企业信用档案系统，并通过“南阳市房地产信息网”等媒体向社会公示，提供社会查询和网上投诉服务，接受社会监督。
第二十条  物业服务企业信用档案记录期限（即公示期限）按照下列规定设定：
（一）基本信息，记录期限至该物业服务企业终止。
（二）良好行为信息，记录期限为该物业服务企业或者个人受到表彰，获取荣誉称号的有效期。
（三）不良行为信息，具有法定有效期的，记录期限至有效期结束。没有明确期限的，按物业服务企业信用等级划分，甲级物业服务企业，记录期限为三个月；乙级物业服务企业，记录期限为六个月；丙级物业服务企业，记录期限为一年；丁级物业服务企业，记录期限为二年。
（四）企业法定代表人、总经理及项目经理的不良行为记录期限为三年，记录期限内不得到其他物业服务企业担任同类职务。
物业服务企业因存在严重不良行为被注销资质的，企业法定代表人、总经理及项目经理的不良行为记录期限为五年，记录期限内不允许到其他物业服务企业担任同类职务。
第二十一条  物业服务企业对不良行为进行整改后，可向市房产管理局提出撤消记录的书面申请，经市房产管理局实地考察验收后，对整改效果良好的，可撤消记录，但在当年信用等级评定时予以相应扣分。
第二十二条  建立物业服务企业申诉制度。物业服务企业对公示的信用信息内容、程序或者结果持有异议的，可以向市房产管理局提出书面申诉，市房产管理局在接到申诉15个工作日内进行核实、处理，并答复物业服务企业。

第六章  附则

第二十三条  市房产管理局可根据实际情况对信用档案的具体项目、范围和标准进行调整。
第二十四条  市、县（市）房产管理部门工作人员在物业服务企业信用信息的采集、认定、记录和公布等工作中有玩忽职守、弄虚作假或者徇私舞弊行为的，由市、县（市）房产管理部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十五条  本细则由市房产管理局负责解释。
第二十六条  本细则自2009年6月1日起施行.
 
附件：物业服务企业信用等级评定评分办法

物业服务企业信用等级评定评分办法

第一条  根据《南阳市物业服务企业信用档案管理实施细则（试行）》，制定本评分办法。
第二条  物业服务企业信用评定划分为甲、乙、丙、丁四个等级，分别采用绿、蓝、黄、红标示。
第三条  评定基本分为100分，实行加减分制。具体信用等级按照下列标准确定：
（一）甲级物业服务企业为信用优秀物业服务企业，评定得分在100分（含100分）以上；
（二）乙级物业服务企业为信用良好物业服务企业，评定得分在100～80分（含80分）之间；
（三）丙级物业服务企业为信用一般物业服务企业，评定得分在80～60分（含60分）之间；
（四）丁级物业服务企业为信用不良物业服务企业，评定得分在60分以下。
 第四条  评定加分项目及分值：
（一）物业服务企业获得国家、省、市、县（市）级政府表彰的，分别加12分、10分、8分、6分；获得同级政府行政主管部门表彰的，分别加10分、8分、6分、4分。
（二）物业服务项目在物业服务企业服务期间获得国家、省、市、县（市）级政府表彰的，分别加10分、8分、6分、4分；获得同级政府行政主管部门表彰的，分别加8分、6分、4分、2分。
（三）物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理工作突出，获得国家、省、市、县（市）级政府表彰的，分别加8分、6分、4分、2分；获得同级政府行政主管部门表彰的，分别加5分、4分、3分、1分。
（四）物业服务企业通过国际质量管理体系认证的，加3分。
 第五条  评定减分项目及分值：
（一）下列行为每发生一次扣10分：
1、超越资质等级承接物业服务业务；
2、涂改、出租、出借、转让、出售资质证书；
3、将一个物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托给他人;
4、挪用专项维修资金;
5、与物业服务招标人或其他物业服务投标人相互串通，以不正当手段谋取中标;
6、物业服务合同有效期内，物业服务企业无正当理由擅自放弃物业服务项目；
7、物业服务合同终止时，不按规定移交物业服务用房和有关物业服务资料；
8、发生重大群体或越级上访事件，经查证属实；
9、被行政主管部门给予行政处罚；
10、发生重大责任事故，造成严重后果。
（二）下列行为每发生一次扣5分：
1、物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理对本物业服务企业严重违法行为负有直接责任；
2、物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理对物业服务项目发生的重大安全事故负有直接责任；
3、物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理对发生的重大群体或越级上访事件负有直接责任；
4、无正当理由不按期参加资质考核；
5、物业服务企业的基本情况变更后不按规定办理资质证书等变更手续;
6、物业服务企业资质考核被确定为限期整改、暂缓办理资质手续;
7、违反规定设立不正当收费项目，扩大收费范围，提高收费标准；
8、擅自改变物业服务用房用途;
9、擅自改变物业服务区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途；
10、擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地，损害业主共同利益；
11、擅自利用物业服务共用部位、共用设施设备进行经营；
12、被行政主管部门通报批评。
（三）下列行为每发生一次扣3分：
1、未按规定办理物业服务合同备案手续；
2、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，业主投诉未及时解决，经查证属实；
3、未按规定实行物业服务收费明码标价；
4、未按规定公开物业服务费用收支情况；
5、未按规定时限报送统计报表及信用信息；
6、未在本物业服务区域内公示物业服务报修电话；
7、未与员工签订劳动合同； 
8、从业人员未按规定取得职业资格证书。
第六条  同一情况受重复奖励或处罚的，加减分以最高分计算，不重复加减分。
第七条  累计减分10分（含10分）以上的，不能评定为甲级物业服务企业；累计减分15分（含15分）以上的，不能评定为乙级物业服务企业；累计减分25分（含25分）以上的，直接评定为丙级物业服务企业；累计减分30分（含30分）以上的，直接评定为丁级物业服务企业。
第八条  物业服务企业在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的，一经发现，应当加分的倒扣分，应当减分的加倍减分。