唐海县住宅小区物业管理办法

唐海政函［2006］17号

 
唐海县人民政府关于印发《唐海县住宅小区物业管理办法》的通知
 

各场、镇，县直各单位，县政府各部门：

   《唐海县住宅小区物业管理办法》已经县政府常务会议研究通过，现予印发，请认真贯彻执行。

二OO六年四月三日

唐海县住宅小区物业管理办法

第一章  总　　则

 
第一条  为了加强和规范住宅小区物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，保障县城住宅区物业的合理使用，创造整洁、文明、舒适、优美的居住环境，根据国务院《物业管理条例》、《河北省城市住宅物业管理暂行规定》和有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业管理，是指业主通过业主委员会选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条  提倡业主通过业主委员会公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。

第四条  鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和服务水平。

第五条  唐海县建设规划局是我县物业管理行政主管部门，负责我县行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

 

第二章   物业企业管理

 

第六条  物业管理企业到工商行政管理部门办理注册登记后，方可接受业主委员会的委托，承担住宅区的物业管理。

第七条  物业管理企业年度审核必须经县物业管理行政主管部门根据其年度各项工作业绩进行初审后，报市物业管理行政主管部门审核。

第八条  在县内经营的物业管理企业，年初须将年度工作计划及工作目标等材料报县物业管理行政主管部门备案。年终将工作完成情况报县物业管理行政主管部门备查。县物业管理行政主管部门应随时对物业管理企业的工作情况进行监督检查，对违法违规行为及时查处。

 

第三章  业主及业主大会

 

第九条  房屋所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其它权利。

第十条  业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其它义务。

第十一条  物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。

  同一个物业管理区域内的业主，应当在物业管理行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十二条  业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其它职责。

第十三条  业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主公约对全体业主具有约束力。

第十四条  业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

    住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

 

第四章  前期物业管理

 

第十五条  提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十六条  在业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第十七条  建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同约定的内容。

第十八条  前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

第十九条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十条  物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

第二十一条  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其它资料。

物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十二条  建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第二十三条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

 

第五章  物业管理服务

 

第二十四条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

第二十五条  从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第二十六条  一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

第二十七条  业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第二十八条  物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第二十九条  物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业管理企业移交本办法第二十三条规定的资料。

第三十条  物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十一条  物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。

第三十二条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照价格主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第三十三条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

第三十四条  县政府价格主管部门和物业管理行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。

第三十五条  物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十六条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第三十七条  物业管理企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害居民的合法权益。

第三十八条  物业行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

 

第六章  物业的使用与维护

 

第三十九条  物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途 ，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第四十条   业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。

因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。

业主、物业管理企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定的期限内恢复原状。

第四十一条  供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。

第四十二条  业主需装饰装修房屋 ，应当事先告知物业管理企业。

物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

第四十三条  新建住宅小区应当缴纳物业专项维修基金。物业专项维修基金缴交必须在缴纳购房款时一并向售房单位缴纳。交纳物业专项维修基金额度为业主购房总价款的2％，同时，售房单位要与购房者签订《住宅共用部位公用设施设备维修基金缴交约定书》。

第四十四条  售房单位在给购房者办理产权交易登记手续时，要将代收的物业专项维修基金全额上缴，由物业管理行政主管部门代管，专户储存，专款专用。

第四十五条  专项维修基金属全体业主所有。维修基金自存入专户之日起按规定计息，利息净收益转做维修基金滚存使用和管理。业主委员会成立之前，维修基金的使用可由物业管理企业提出使用计划，做出维修资金预算，经县物业管理行政主管部门审核批准后拨付使用。业主委员会成立后，由物业管理企业提出使用计划，做出维修资金使用预算，业主委员会同意并加盖公章后，上报县物业管理行政主管部门，经审核批准后拨付使用。

第四十六条  物业管理行政主管部门要制定维修基金使用计划报批管理制度、财务预决算管理制度、审计监督制度以及业主的调整和对帐制度等。

第四十七条  业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第四十八条  物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

 

第七章  法律责任

 

第四十九条  违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并处10万元以下罚款。

第五十条  违反本办法的规定，不移交有关资料的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十一条  违反本办法的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由物业管理行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，承担赔偿责任。

第五十二条  违反本办法的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由物业管理行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十三条  违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十四条  违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款。

第五十五条  违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十六条  违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十七条  违反本办法的规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第五十八条  违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第五十九条  违反本办法的规定，物业管理行政主管部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其它好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

主题词：城市管理  物业  办法  通知                         

抄送：县委、县人大、县政协、县纪委                           

唐海县人民政府办公室                      二OO六年四月八日印