灵台县住宅小区物业管理暂行办法

各乡镇人民政府，县政府各部门，市驻灵各单位：

《灵台县住宅小区物业管理暂行办法》已经2004年5月9日县政府第13次常务会议审定通过，现予发布，请遵照执行。

 
二○○四年七月二十一日

灵台县住宅小区物业管理暂行办法

第一章    总  则

第一条  为了加强城镇住宅物业管理，提高城市住宅的整体管理水平，根据国务院《物业管理条例》和有关法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条  本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋建筑及其配套的公用设施设备、共用部位、共用设施和相关的场地。

第三条  本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同对住宅小区内的物业和公有设施设备、治安、环境卫生、交通、容貌等项目进行的管理、维护、修缮、整治和其它与之相关的服务。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称房屋的共用部位，是指房屋的承重结构部位，包括基础、楼顶、内外承重墙体、梁、柱、户外墙体和楼梯间以及走廊通道等。

本办法所称的住宅小区公用设施设备，是指住宅房屋散水以外的供暖、供水、排污管网、落水管、供电线路、有线电视线路、公益文体设施及其附属设备、建筑小品、道路、树木、庭院、场地、环卫、绿地等设施设备。

第四条  本办法适用于本县各类住宅、商场、写字楼等。

第五条  县建设行政管理部门负责本行政区域内的物业管理工作，其职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

（二）检查、指导和监督管理全县物业管理企业；

（三）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施、设备维修基金的使用；

（四）督促售房单位、个人缴纳房屋共用部位设施、设备维修基金；

（五）监督房地产管理部门的行政管理工作。

第六条  县房地产管理部门组织物业管理企业具体实施物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章及收费政策；

（二）对违反物业管理法规、规章的行为进行行政处罚；

（三）制定当年共用部位、公用设施设备维修计划；

（四）负责小区归口管理工作，使小区物业管理逐步向社会化、专业化模式发展；

（五）协调工商、公安、环保、物价等部门与物业企业之间的工作关系，做好物业管理工作；

（六）帮助住宅小区选聘物业管理企业。

第七条  县财政局、建设局负责收集和管理维修基金，建设局、房地产管理局在办理相关业务时，应积极督促物业使用人交纳维修基金。

第八条  物业管理企业根据本办法的规定，接受业主的委托，组织业主代表议事机构并制定管理服务规划。依照本办法和物业管理服务合同，对区域内的物业统一实施管理和服务。

第九条  本办法涉及各类合同内容必须符合《中华人民共和国合同法》的规定。

第二章    业主自治组织及物业管理企业

第十条  房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）参加业主大会会议，选举业主委员会委员，并享有选举和被选举权；

（四）监督业主委员会的工作；

（五）监督物业管理企业履行物业服务合同；

（六）对物业共用部位、共用设施设备专项维修基金的管理和使用；

（七）法律法规规定的其他权利。

第十一条  业主在物业管理活动中履行下列义务：

（一）遵守业主公约；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主委员会做出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修基金；

（五）按合同约定交纳物业服务费；

（六）法律法规规定的其他义务。

第十二条  住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政部门的指导下，成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会是业主大会的执行机构。

业主大会由住宅小区的全体业主或委托的使用人组成，业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第十三条  业主大会职责：

（一）制定修改业主公约和业主大会议事规则；

（二）选举更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；

（三）选聘、解聘物业管理企业；

（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；

（五）制定修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

第十四条  业主委员会的职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；

（四）监督业主公约的实施；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十五条  从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格，取得《营业执照》和《物业管理企业资质证书》。

第十六条  物业管理企业是指以住宅房屋及各类建筑、土地、配套设施、设备的管理、维护、修缮、服务为主要经营管理业务，经济上独立核算，自主经营，自负盈亏并具有独立法人地位的经济实体。

第十七条  物业管理企业必须有相应的资质条件，配备相应的专业技术人员和管理人员，持有省、市物业主管部门颁发的物业管理资质证书。物业管理人员须经省、市物业主管部门统一培训考核合格后，持证上岗工作。

第十八条  物业管理企业应按住宅物业管理服务合同、业主公约和其它委托对住宅实施物业管理。

第十九条  物业管理企业的职责：

（一）依照小区物业服务合同、业主公约和本办法制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供优质服务；

（二）依照物业管理服务合同和已经开展了的服务项目，亮证收取物业管理费；

（三）制止违反业主公约和物业管理规定的行为；

（四）法律、法规、规章规定及业主大会委托的其他职责。

第二十条  物业管理企业的义务：

（一）按照有关规定的技术规范、标准及服务合同约定的服务项目，全面实施物业管理服务；

（二）接受县建设和房地产管理部门及其它行政管理部门的监督、检查和指导；

（三）组织和协助有关部门或群众组织为业主提供生活服务，开展社区文化活动，创建精神文明小区；

（四）以物业管理服务为宗旨，做到社会效益、经济效益和环境效益相结合。

第二十一条  业主、使用人入住住宅房屋时，应向住宅物业管理企业申报办理入住手续，物业管理部门也应在业主、使用人入住房屋前将房屋的共用部位、共用设施设备的使用和维护的办法、要求、注意事项告知业主、使用人。

第二十二条  物业管理企业对住宅的管理未能达到物业管理服务合同约定的标准，或者违反物业管理合同规定的，业主可终止合同。

第三章    前期物业管理

第二十三条  在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益和应当履行的义务以及违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

第二十四条  建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位在物业销售前，应当向物业买受人明示公约，物业买受人与建设单位签订物业买受合同时，应当遵守业主临时公约并予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订的合同应当包含前期物业管理合同约定的内容。

第二十五条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。

第二十六条  物业销售超过百分之五十的，建设单位应当及时组织召开业主大会，选举产生业主委员会。由业主大会选聘物业管理企业，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，前期物业合同方可终止。

第二十七条  在物业小区建设规划中，应将小区道路、围墙、大门、花园、草坪、自行车棚、停车场、物业管理用房等设施纳入统一规划，建成后随同小区物业移交给聘用物业管理企业使用和维护，其所有权依法属于业主。

第二十八条  物业管理企业承接物业时，应当对物业的共用部位，共用设施设备进行检查验收，合格后方可接收。

第二十九条  在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设备设施的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业管理合同终止时，物业管理企业应当将上述资料移交业主委员会。

第三十条  建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，配备不少于二十平方米的物业管理用房。

物业管理用房的所有权依法属于业主。

第三十一条  未移交给物业管理企业的住宅物业由建设单位管理。

第四章    物业管理服务

第三十二条  物业管理区域由一个具有独立的法人资格的物业管理企业实施物业管理。

第三十三条  物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十四条  物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第三十五条  物业管理企业主要服务项目：

（一）房屋的共用部位、共用设施的使用管理和修缮；

（二）住宅区域内的卫生保洁、环境容貌美化的管理服务；

（三）住宅区域内场地、道路、公用绿地、花卉树木的管护和养护；

（四）车辆停放和停车场地管理；

（五）住宅区域内的公共秩序维护和安全保卫；

（六）水、电、暖等设施维护和协调专业维修；

（七）宣传法律、法规、政策，参与住宅区域内的精神文明建设活动；

（八）业主委托的其他服务。

第三十六条  物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十七条  物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质特点，按照物价部门批准的收费标准，在物业服务合同中约定。

物业管理企业接受委托代收供水、供电等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

第三十八条  业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

第三十九条  对在物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用方面等法律、法规行为的单位或个人，物业管理企业有权制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十条  县房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

第五章    物业的使用

第四十一条  物业管理区域内，业主或使用人在物业使用中禁止下列行为：

（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；

（二）占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；

（三）在天井、庭院、阴台、阳台、平台、屋顶以及道路或其它公共场所搭建建筑物、构筑物；

（四）侵占、践踏绿地，损坏树木、花卉、园林及建筑小品；

（五）乱摆摊设点，乱设集贸市场；

（六）乱倒垃圾、杂物；

（七）排放有毒、有害物质、气体，制造超标准噪声；

（八）在建筑物和构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

（九）各类防盗门、窗栅等安装超出外墙立面或占用公用部分；

（十）占有通道和共用场地；

（十一）从事其它危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；

（十二）法律、法规禁止的其它行为。

第四十二条  业主或使用人装修房屋，应当事先将装修范围、事项书面告知住宅物业管理企业。

第四十三条  住宅内各类房屋不得改变其使用性质，因特殊情况业主需要改变使用性质的，应当符合城市规划和小区规划的要求，征得相邻业主、使用人和业主委员会及物业管理企业的书面同意，并报县房地产行政管理部门审批。

第四十四条  任何单位和个人不得占用物业管理区域内的道路、场地和楼体空间，因公共利益或物业维修需埋设管道、架设电缆要挖掘道路、占用场地和楼体空间的，应征得住宅业主委员会和物业管理企业的同意，并签订合同，在约定的期限内恢复原状。

第四十五条  利用物业设置经营性广告和经营性设施的，应当征得相关业主、使用人的同意，经住宅业主委员会和物业管理企业书面同意后，方可向城市管理部门申办审批手续，经批准的，应当与物业管理企业签订协议，并支付设置费用。

利用物业设置公益性设施和广告，按照《灵台县城区市容和环境卫生管理办法》（灵政发[2001]67号）管理。

第四十六条  物业管理区域内生活垃圾的清运、处理，由该物业企业随时清理，建筑垃圾由建筑单位及时清运。

第六章    维修基金及物业的维修

第四十七条  凡商品住房和公有住房出售后都应建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。

第四十八条  维修基金专用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

第四十九条  商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定，购买者应当按购房款百分之二的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代收的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。在业主办理房屋产权证时，移交房地产行政管理部门代收，存入县财政局维修基金专户。

第五十条  公有住房销售时，售房单位按照不低于百分之二十的比例从售房款中提取维修基金，该基金属售房单位所有，购房者按购房款百分之二的比例向售房单位缴交维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入，由售房单位交财政局代管。

第五十一条  维修基金应当在银行专户存储，专款专用。维修基金利息净收入转作维修基金滚存使用和管理。

第五十二条  业主转让房屋所有权时，其结余基金不予退还，随房屋所有权同时过户。因住房灭失的，维修基金代管单位应当将维修基金按业主个人缴交比例退还给业主。

第五十三条  业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经房地产行政管理部门审核后，基金管理单位划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施。

维修基金不敷使用时，经房地产行政管理部门和业主委员会研究决定，按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第五十四条  物业保修期满后的维修、更新的费用、按照下列规定承担：

（一）住宅的共用部位和共用设备的维修、更新费用由整幢住宅和整个单位的全体业主按照各自拥有的住宅建筑面积的比例共同承担。依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；

（二）住宅的公共设施和公共设备的维修和更新费用，由住宅区域内的全体业主承担，依照本办法设立物业维修基金的，在物业维修基金中列支；

（三）住宅的共用部分、共用设备和公共设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；

（四）物业出现严重损坏，影响业主和使用人及他人安全的，县房地产行政管理部门应当督促物业管理单位限期维修；

（五）住宅的自用部位和自用设备的维修、更新费用由业主承担。

第五十五条  房屋的共用部位、设施和公共设施设备维修时，相邻业主、使用人应予以配合，因相邻业主、使用人拒绝配合维修造成其他业主、使用人财产和利益受损失的，由责任人负责赔偿。

第五十六条  未纳入物业管理的住宅物业，其公用设施设备、共用部位的维修由建设单位组织实施。

第七章    物业管理费用

第五十七条  业主和使用人应当按合同约定交纳各项管理费用。

第五十八条  物业管理服务收费应当根据其服务内容、服务质量、服务深度、社会信誉和县物价管理部门确定的具体收费标准收取。

第五十九条  住宅物业管理公共性收费包括下列项目：

（一）公共设施设备维护费：用于公共设施设备日常运行、维护及养护服务所需要的费用；

（二）管理费：用于物业管理区域内的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管或其它有关物业管理所需的费用；

（三）绿化养护费：用于物业管理区内树木、花卉、绿地二次更新、养护、灌水所需的费用；

（四）清洁卫生费：用于物业管理区域日常卫生清扫、保洁所需的费用；

（五）保安费：用于住宅内日常安全防范、值班、保卫、治安巡逻、交通管理服务所需的费用。

第八章    法律责任

第六十条  违反本办法的规定，由县房地产行政管理部门按照国务院《物业管理条例》的有关规定进行处罚。

第六十一条  违反本办法的规定，未足额提取维修基金的，由县财政局和房地产管理局责令其限期补齐维修基金本息，愈期仍不足额提取的，应当处以自提取之日起未提取额每月万分之三的罚款。

第六十二条  业主、使用人、物业管理企业和房地产开发建设企业之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解解决；协商调解不成的，可以依法申请县房地产行政管理部门裁决或者向人民法院起诉。

第六十三条  物业管理企业违反本办法的规定，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权投诉，业主委员会有权制止，并要求限期改正，县房地产行政管理部门可对其予以警告，责令限期改正，赔偿损失，没收违法所得，并可处以罚款：

（一）公共建筑物及共用设施设备不按期养护和修缮的，或维修不当造成业主损失的；

（二）服务、管理不当，使共用设施设备遭受损失的；

（三）管理制度不健全，管理混乱，随意堆放杂物，不定期清理垃圾，小区内环境不清洁的；

（四）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（五）擅自改变公共设施、公共场所用途的；

（六）不履行物业管理委托合同及本办法规定其它义务的。

第六十四条  物业管理部门和物业管理企业工作人员玩忽职守、滥用职权、循私舞弊或者截留、挪用物业维修基金的，由县建设局负责查清事实，按照工作人员的管理权限，分别报送有关部门给予行政处理；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第六十五条  违反本办法的规定，有下列行为之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并按国务院《物业管理条例》第六十五条规定处罚，属于个人行为的，处一千元以上一万元以下的罚款，属单位行为的，处以五万元以上二十万元以下的罚款：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

第六十六条  业主、使用人未按物业管理服务合同和县物价部门已核准收费标准交纳物业管理费用的，物业管理企业可限期催缴，经催收仍不交付的，物业管理企业可以依法向人民法院起诉。

第六十七条  对违反本办法的行为实施行政处罚的，应按照《行政处罚法》规定的程序进行。

第六十八条  当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请复议或者直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由县房地产行政管理部门申请人民法院强制执行。

第九章    附  则

第六十九条  各住宅小区可以根据本办法制定本区域物业管理的各项规定、业主公约和物业管理委托合同。

第七十条  城区内各单位管理的零星住宅及各类公共、办公、商业建筑委托物业管理企业实行物业管理时，可参照本办法执行。

第七十一条  本办法由县建设行政管理部门负责解释。

第七十二条  本办法自发布之日起施行。

 

主题词：市政   住宅   物业管理   办法   通知

抄送：县委、人大、政协，人武部，法院、检察院，县委各部门。

灵台县人民政府办公室              2004年7月21日印发