九江市德安县居住小区物业管理暂行办法

第一章   总则

第一条 为加强和规范城市居住小区（以下简称居住小区）物业管理，保障业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造安全、优美、舒适、文明的居住环境，根据《国家物业管理条例》和《江西省城市居住小区物业管理条例》的规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条 居住小区物业管理实行业主自治管理和物业管理企业专业化有偿服务相结合的原则。

第三条 城市新建居住小区和公用设施设备齐全的原有居住小区实行物业管理。

第四条 县房地产管理部门是本行政区域内居住小区物业管理的行政主管部门，负责组织实施本暂行办法，并对本行政区域内的物业管理进行监督管理。

第二章 前期物业管理

第五条 在业主、业主委员会选聘物业管理企业之前，开发企业或建设单位应当选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。未签订前期物业服务合同的项目，一律不予核发商品房销（预）售许可证。

第六条 开发企业或建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。

第七条 开发企业或建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予说明。物业买受人在与开发企业或建设单位签订物业买受合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。

第八条 物业管理企业承接物业时，应当对公共建筑、公用设施设备进行查验。在办理物业承接手续时，开发企业或建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件。（4）物业管理所必需的其他资料。

物业管理企业在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第九条 开发企业或建设单位在物业管理区域内配置不少于总建筑面积3‰的物业管理用房和必要的物业管理设施设备。

第十条 开发企业或建设单位与物业管理企业签订前期物业管理协议时，按照项目建筑面积规模向物业管理企业支付前期物业管理费，标准是：10000平方米以内（含10000平方米）按售房款总额6‰支付，10000—30000平方米（含30000平方米）按售房款总额5‰支付，30000—50000平方米（含50000平方米）按售房款总额4‰支付，50000平方米以上，按售房款总额3‰支付。

第十一条 物业管理企业与开发企业或建设单位签订了前期物业管理协议后，组织人员对小区提供保安、保洁服务，与房屋买受人签订物业管理协议，同时做好物业管理的法律、法规宣传工作。

第十二条 开发企业或建设单位在县房地产管理部门指导下，组织召开业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第三章 物业管理服务

第十三条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证书。

第十四条 业主委员会应当与管理企业制订书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第十五条 物业管理企业按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，依法承担相应的法律责任。

第十六条 物业管理用房和设施设备的所有权属于全体业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。

第十七条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。服务收费标准由业主和物业管理企业在物业服务合同中约定。

第十八条 业主应根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，按其约定，业主负连带交纳责任。

已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发企业或建设单位交纳。

第十九条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

第四章 物业使用与维护

第二十条 物业管理区域内的公共建筑和公用设施、设备，原则不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。

第二十一条 业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地和损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益的需要占用、挖掘道路、场地，必须在约定的期限内恢复原状。

第二十二条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业。物业管理企业应将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

第二十三条 业主在购买物业时，按购房款总额的2%交纳物业维修基金。未交纳物业维修基金的，一律不予办理商品房合同备案和产权登记手续。

第二十四条 物业维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、公用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

物业维修基金的使用，应由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会同意，报县房地产行政管理部门审核批准后方可使用。

第五章 法律责任

第二十五条 业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定违反本办法规定的，由房地产行政管理部门责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第二十六条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，处2000元以上2万元以下的罚款。

（一）未取得物业管理资质证书等从事物业管理的；

（二）超越物业管理资质证书等级从事物业管理的。

前条第二款所列行为拒不改正，可以吊销其资质证书。

第二十七条 违反本办法规定，有下列情形之一的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，处1万元以上5万元以下罚款：

（一）新建居住小区开发建设单位未进行前期物业管理或者擅自动用维修基金的。

（二）居住小区未经验收或验收不合格交付使用的。

第二十八条 物业管理企业不履行物业管理服务合同约定的，业主或者使用人都有权向业主委员会或者县房地产行政管理部门投诉，业主委员会或县房地产行政管理部门有权予以制止并责令其限期改正，情节严重的，有权解除委托管理合同，造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。

第二十九条 违反本办法的规定，不移交有关资料的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，逾期仍不移交资料的，对开发企业、建设单位、物业管理企业处1万元以上10万元以下的罚款。

第三十条 违反本办法第二十二条之规定，不按规定要求装饰装修的，由县房地产行政管理部门责令限期改正，逾期不改正的，对业主处1000元以上5000元以下的罚款。

业主或者使用人未按物业管理服务合同交纳物业管理服务费用的，物业管理企业可以按日加收应交纳费用3‰的滞纳金或者按约定加收滞纳金。

第三十一条 县房地产行政管理部门及其工作人员未按本办法规定履行职责，管理不力，严重影响本行政区域居住小区物业管理的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的行政责任；因玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十二条 本办法自2006年7月1日施行。

第三十三条 本办法由县房地产管理局负责解释。